Wertermittlung

Wertermittlung von Immobilien

Die Bewertung von Immobilien unterscheidet sich im Gegensatz zu beweglichen Sachen darin, dass eine Immobilie stets einzigartig ist – aufgrund der Lage und der Nutzung. Allein schon deshalb hat die Wertermittlung einer Immobilie differenziert zu erfolgen.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen

Wohnimmobilien, Mietimmobilien und Gewerbeimmobilien, deren Wertermittlung üblicherweise unterschiedlich erfolgt. Hierzu liegen z.T. recht komplizierte Ermittlungsverfahren zugrunde, die in der überarbeiteten Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt sind. Unterschieden werden nach ImmoWertV die folgenden Wertermittlungsverfahren:

Vergleichswertverfahren (§§15 bis 16 ImmoWertV)
Ertragswertverfahren (§§17 bis 20 ImmoWertV)
Sachwertverfahren (§§21 bis 23 ImmoWertV)

Das Vergleichswertverfahren

wird zumeist bei der Wertermittlung von unbebauten Grundstücken verwendet (Bodenwertermittlung). Bei bebauten Grundstücken verliert dieses Verfahren an Zuverlässigkeit, da diese zu individuell sind und meist keine tatsächlichen Vergleichsobjekte existieren.

Das Ertragswertverfahren

wird dann angewandt, wenn die Erzielung einer Rendite im Vordergrund steht. Die Höhe der Verzinsung des investierten Kapitals bestimmt maßgeblich die Wertigkeit der Immobilie. Typisch hier sind Investmentobjekte wie Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser mit Mieteinnahmen.

Das Sachwertverfahren

wird angewandt, wenn selbstgenutzte Wohnimmobilien wie z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet werden. Dabei steht der persönliche Nutzen der Immobilie im Vordergrund. Basis für die Ermittlung des Sachwertes sind die gewöhnlichen Kosten, die am Wertermittlungsstichtag hätten aufgewendet werden müssen, um das Gebäude neu zu errichten. Im Allgemeinen spricht man hier von der Ermittlung der Normalherstellungskosten, die dem Substanzwert eines bebauten Grundstücks entspricht. Um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen, muss der Sachwert noch im Hinblick auf die Gesamt- und Restnutzungsdauer, die Alterswertminderung und objektspezifische Grundstücksmerkmale (Sonderausstattungen, Modernisierungen usw.) berichtigt werden.